Bir kira sözleşmesinin çeşitli yönleri vardır. Bunun önemli bir yönü ev sahibi ve kiracıya karşı sahip olduğu yükümlülüklerdir. Ev sahibinin yükümlülükleri ile ilgili başlangıç noktası, “kiracının kira sözleşmesine dayanarak bekleyebileceği keyiftir”. Sonuçta, ev sahibinin yükümlülükleri, kiracının haklarıyla yakından ilgilidir. Somut bir ifadeyle, bu başlangıç noktası ev sahibi için iki önemli yükümlülük anlamına gelir. Her şeyden önce, Madde 7: 203 BW'nin öğeyi kiracıya sağlama yükümlülüğü. Ek olarak, ev sahibi için bir bakım yükümlülüğü veya başka bir deyişle Hollanda Medeni Kanunu'nun 7: 204. Maddesindeki kusurların düzenlenmesi geçerlidir. Ev sahibinin her iki yükümlülüğünün tam olarak ne anlama geldiği bu blogda arka arkaya tartışılacaktır.
Kiralanan mülkün kullanılabilir hale getirilmesi
Ev sahibinin ilk birincil yükümlülüğü ile ilgili olarak, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7: 203. Maddesi, ev sahibinin kiralık mülkü kiracıya sunmakla yükümlü olduğunu ve kararlaştırılan kullanım için gerekli olduğu ölçüde bıraktığını belirtmektedir. Mutabık kalınan kullanım, örneğin aşağıdakilerin kiralanmasıyla ilgilidir:
- (bağımsız veya bağımsız) yaşam alanı;
- perakende alanı anlamında iş alanı;
- Madde 7: 203a BW'de açıklanan diğer iş alanları ve ofisler
Hangi kullanımın taraflarca kararlaştırıldığını kira sözleşmesinde açıkça belirtmek önemlidir. Sonuçta, ev sahibinin yükümlülüğünü yerine getirip getirmediği sorusunun cevabı, tarafların, kiralanan mülkün varış yeri ile ilgili olarak kira sözleşmesinde tanımladıkları şeye bağlı olacaktır. Bu nedenle, kiralama işleminde sadece varış noktasını veya en azından kullanımın belirtilmesi değil, aynı zamanda kiracının buna dayanarak neler bekleyebileceğini daha ayrıntılı olarak açıklamak da önemlidir. Bu bağlamda, örneğin, kiralanan mülkü belirli bir şekilde kullanmak için gerekli olan temel olanaklarla ilgilidir. Örneğin, bir binanın bir perakende satış alanı olarak kullanılması için, kiracı ayrıca bir tezgahın, sabit rafların veya bölme duvarların mevcudiyetini ve örneğin atık kağıt veya hurda metalin depolanması için tasarlanmış bir kiralık alan için tamamen farklı gereksinimleri şart koşabilir. bu bağlamda ayarlanabilir.
Bakım yükümlülüğü (varsayılan ödeme)
Ev sahibinin ikinci ana yükümlülüğü bağlamında, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7: 206. Maddesi, ev sahibinin kusurları onarmakla yükümlü olduğunu belirtmektedir. Bir kusurla anlaşılması gereken, Medeni Kanunun 7: 204. Maddesinde daha ayrıntılı olarak açıklanmıştır: bir kusur, mülkün bir durumu veya özelliğidir ve bunun sonucunda mülkün, kiracıya evde beklediği keyfi sağlayamamasıdır. kira sözleşmesinin temeli. Bu hususta, Yüksek Mahkeme'ye göre, yararlanma, kiralanan mülkün veya onun maddi mülklerinin durumundan daha fazlasını kapsar. Diğer eğlenceyi sınırlayan koşullar da Madde 7: 204 BW anlamında bir kusur oluşturabilir. Bu bağlamda, örneğin, kiralanan mülkün beklenen erişilebilirliğini, erişilebilirliğini ve görünümünü göz önünde bulundurun.
Kiracının keyfini sınırlayan tüm koşulları kapsayan geniş bir terim olsa da, kiracının beklentileri ortalama bir kiracının beklentilerini aşmamalıdır. Başka bir deyişle, bu, kiracının bakımlı bir mülkten daha fazlasını bekleyemeyeceği anlamına gelir. Ayrıca, farklı kiralık nesne kategorilerinin her biri, içtihat hukukuna göre kendi beklentilerini artıracaktır.
Her durumda, kiralama nesnesi kiracıya aşağıdakilerden dolayı beklenen keyfi sağlamazsa, kusur yoktur:
- Hata veya risk temelinde kiracıya atfedilebilecek bir durum. Örneğin, yasal risk dağılımı açısından kiralanan mülkteki küçük kusurlar kiracıya aittir.
- Kiracı ile kişisel olarak ilgili bir durum. Bu, örneğin diğer kiracılardan gelen normal yaşam seslerine ilişkin çok düşük bir tolerans sınırını içerebilir.
- Üçüncü şahıslar tarafından kiralanan mülkün yanındaki terastan kaynaklanan trafik gürültüsü veya gürültü rahatsızlığı gibi gerçek bir rahatsızlık.
- Gerçek bir rahatsızlık içermeyen bir iddia, örneğin, kiracının bir komşusunun aslında kullanmadan sadece kiracının bahçesinden geçme hakkına sahip olduğunu iddia ettiği bir durumdur.
Ev sahibi tarafından ana yükümlülüklerin ihlali durumunda yaptırımlar
Ev sahibi, kiralanan mülkü zamanında, tam olarak veya tamamen kiracıya sunamazsa, ev sahibi tarafında bir eksiklik vardır. Aynısı bir kusur varsa da geçerlidir. Her iki durumda da, eksiklik ev sahibi için yaptırımları gerektirir ve kiracıya bu bağlamda aşağıdaki gibi bir dizi yetki verir:
- uyma. Kiracı daha sonra ev sahibinden kiralanan mülkü zamanında, tam olarak veya tamamen kullanılabilir hale getirmesini veya kusuru gidermesini talep edebilir. Ancak, kiracı, ev sahibinin tamir edilmesini istemediği sürece, ev sahibi kusuru düzeltemeyebilir. Ancak, çare imkansız veya mantıksız ise, kiralayanın bunu yapması gerekmez. Öte yandan, kiralayan onarımı reddederse veya zamanında yapmazsa, kiracı kusuru kendisi giderebilir ve masraflarını kiradan düşebilir.
- Kiranın azaltılması. Bu, kiralanan mülkün tam zamanında veya tam olarak kiraya veren tarafından kullanıma sunulmaması veya bir kusur olması durumunda kiracı için bir alternatiftir. Kira bedelinin azaltılması mahkemeden veya kira değerlendirme komitesinden talep edilmelidir. Talep, kiracı kusuru ev sahibine bildirdikten sonra 6 ay içinde sunulmalıdır. O andan itibaren kira indirimi de geçerli olacaktır. Ancak, kiracı bu sürenin sona ermesine izin verirse, kira indirimi hakkı azalacak, ancak geçmeyecektir.
- Kira yetersizliği durumunda kira sözleşmesinin feshi, kullanımı tamamen imkansız kılar. Kiraya verenin telafi etmek zorunda olmadığı bir kusur, örneğin çarenin imkansız olması veya belirli koşullarda kendisinden makul olarak beklenemeyecek bir harcama gerektirmesi, ancak kiracının bekleyebileceği keyfi tamamen imkansız kılan, hem kiracı hem de kiraya veren kira sözleşmesini fesheder. Her iki durumda da bu, yargısız bir ifade yoluyla yapılabilir. Bununla birlikte, çoğu zaman, tüm taraflar fesih konusunda hemfikir değildir, bu nedenle yasal işlemlerin hala takip edilmesi gerekir.
- Tazminat. Bu iddia yalnızca, kusurun varlığı gibi eksikliklerin de ev sahibine atfedilebilmesi durumunda kiracıdan kaynaklanmaktadır. Bu, örneğin, kusurun kiralama sözleşmesine girdikten sonra ortaya çıkması ve örneğin, kiralanan mülk üzerinde yeterli bakım yapmaması nedeniyle kiraya verene atfedilebilmesi durumudur. Ancak, kira sözleşmesi yapılırken belirli bir kusur zaten mevcutsa ve kiraya veren o sırada bunun farkındaysa, bunu bilmesi veya kiralanan mülkün kusuru olmadığını kiracıya bildirmesi gerekirdi.
Ev sahibinin koşulları karşılayıp karşılamadığına ilişkin anlaşmazlığa bir kiracı veya ev sahibi olarak dahil misiniz? Ya da, örneğin, ev sahibine yaptırımlar uygulama konusunda daha fazla bilgi mi istiyorsunuz? Sonra iletişim Law & More. Bizim emlak avukatları kiracılık hukuku konusunda uzmanız ve size hukuki yardım veya tavsiye vermekten mutluluk duyarız. İster kiracı ister ev sahibi olun, Law & More kişisel bir yaklaşım benimsiyoruz ve sizinle birlikte durumunuzu gözden geçirip (takip) stratejisini belirleyeceğiz.