Kira koruması

Hollanda'da bir konut kiraladığınızda, otomatik olarak kira korumasına hak kazanırsınız. Aynı şey ortak kiracılarınız ve alt kiracılarınız için de geçerlidir. Prensip olarak, kira koruması iki yönden oluşur: kira bedelinin korunması ve ev sahibinin kira sözleşmesini basitçe feshedememesi anlamında kira sözleşmesinin feshine karşı kira koruması. Kira korumasının her iki yönü de sosyal konut kiracıları için geçerliyken, bu serbest sektördeki konut kiracıları için geçerli değildir. Hangi kira korumasının söz konusu olduğu, kira feshi bağlamında kira bedeli korumasının veya kira korumasının tam olarak ne zaman ve neyi kapsadığı, bu blogda tartışılmaktadır. Ancak önce bu blog, genel kiracılık korumasının uygulanması için yaşam alanı olarak adlandırılan koşulu tartışıyor.

Yaşam alanı

Kira korumasına ilişkin yasal hükümlerin uygulanması için öncelikle bir yaşam alanı sorunu olması gerekir. Hollanda Medeni Kanunu Madde 7: 233'e göre, yaşam alanı bağımsız veya müstakil bir ev, bir karavan veya daimi ikamet amaçlı bir stant olarak kiraya verildiği sürece inşa edilmiş bir taşınmaz mülk olarak anlaşılmalıdır. Dolayısıyla, kira koruması amacıyla bağımsız veya bağımsız konut kiracıları arasında başka bir ayrım yapılmaz.

Yaşam alanı kavramı aynı zamanda taşınmaz mülkleri, yani doğası gereği ev, karavan veya sahaya ayrılmaz bir şekilde bağlı olan veya kira sözleşmesi ile bunun bir parçası olan tesisleri de içermektedir. Bir konut kompleksinde bu, örneğin, merdiven boşluğu, galeriler ve koridorlar ve ayrıca sözleşmeyle kamusal özelliği olmayan alanlar olarak belirlenmişlerse merkezi kurulumlar olabilir.

Bununla birlikte, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7: 233.Bölümünün anlamı dahilinde bir yaşam alanı yoktur:

• kısa süreli yaşam alanı kullanımı; durumun böyle olup olmadığı, örneğin tatil evi veya değişim evi olarak kullanımın niteliğine göre belirlenir. Bu anlamda kısa süre, kararlaştırılan süreyi değil, kullanımı ifade eder;
• bağımlı bir yaşam alanı; evin ticari alanla birlikte kiralanması durumunda durum böyledir; bu durumda ev, kiralanan iş alanının bir parçasıdır, böylece konut koşulları değil, iş alanı ile ilgili hükümler ev için geçerli olur;
• bir tekne ev; bu, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7: 233. maddesinin yasal tanımına uymayan bir olgudur. Böyle bir ev genellikle taşınmaz mülk olarak kabul edilemez, çünkü toprak veya banka ile kalıcı bir ilişki yoktur.

Kiralama fiyatı koruması

Yukarıda açıklanan yaşam alanı koşullarının karşılanması durumunda, kiracı her şeyden önce kira fiyatı korumasından yararlanacaktır. Bu durumda aşağıdaki başlangıç ​​noktaları geçerlidir:

• Kiralanan konutun yeri dahil kalite ve bunun için ödenmesi gereken kira arasındaki oran makul olmalıdır;
• kiracının her zaman ilk kiralama fiyatının Kiralama Komitesi tarafından değerlendirilmesi seçeneği vardır; bu ancak kira sözleşmesinin başlamasından sonraki 6 ay içinde mümkündür; Kira Komitesinin kararı bağlayıcıdır, ancak yine de incelenmek üzere Alt Bölge Mahkemesine sunulabilir;
• ev sahibi sınırsız kira artışına devam edemez; Bakan tarafından belirlenen maksimum kira artış yüzdesi gibi kira artışına özel yasal sınırlar uygulanır;
• kira korumasına ilişkin kanuni hükümler zorunlu kanunlardır, yani ev sahibi, kira sözleşmesinde kiracının aleyhine bunlardan sapamaz.

Bu arada, belirtilen ilkeler yalnızca sosyal konut kiracısı için geçerlidir. Bu, düzenlenmiş kiralama sektörüne giren ve bu nedenle liberalleştirilmiş veya ücretsiz kiralama sektörüne ait yaşam alanından ayırt edilmesi gereken yaşam alanıdır. Serbest veya ücretsiz konut durumunda, kira o kadar yüksektir ki, kiracı artık kira sübvansiyonu alamaz ve bu nedenle kanunun koruması dışında kalır. Serbest ve sosyal konutlar arasındaki sınır yaklaşık olarak aylık yaklaşık 752 Euro kira bedelidir. Mutabık kalınan kira bedeli bu miktarı aşarsa, kiracı artık yukarıda açıklanan ilkelere güvenemez çünkü bu, serbestleştirilmiş bir konutun kirasıyla ilgilidir.

Kira sözleşmesinin feshine karşı kira koruması

Bununla birlikte, kira korumasının diğer yönünün uygulanması için, sosyal ve liberalleştirilmiş konut kiracıları arasında hiçbir ayrım yapılmaz. Başka bir deyişle, bu, ev sahibinin kira sözleşmesini basitçe iptal edememesi anlamında, yaşam alanının her kiracısının kira sözleşmesinin feshine karşı büyük ölçüde ve otomatik olarak korunduğu anlamına gelir. Bu bağlamda, kiracı özellikle korunur çünkü:

• ev sahibi tarafından yapılan fesih, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7: 272. Maddesi uyarınca kira sözleşmesini feshetmez; Prensip olarak, kira sözleşmesinin karşılıklı rıza ile feshedilmesinin ilk olarak denenmesi ev sahibine kalmıştır. Bu işe yaramazsa ve kiracı feshi kabul etmezse, ev sahibinin feshi kira sözleşmesini gerçekten feshetmez. Bu, kira sözleşmesinin her zamanki gibi devam ettiği ve ev sahibinin kira sözleşmesinin feshi için alt bölge mahkemesine yasal bir talepte bulunması gerektiği anlamına gelir. Bu durumda, mahkeme ev sahibinin fesih talebine ilişkin geri alınamaz bir karar verene kadar kira sözleşmesi sona ermeyecektir.
• Hollanda Medeni Kanunu Madde 7: 271 uyarınca, ev sahibi fesih için bir neden belirtmelidir; ev sahibi kira sözleşmesini feshedecekse, Medeni Kanunun yukarıda belirtilen maddesinde belirtilen formalitelere uymak zorundadır. İhbar süresine ek olarak, fesih nedeni bu bağlamda önemli bir formalitedir. Ev sahibi, Hollanda Medeni Kanunu Madde 7: 274 paragraf 1'de belirtildiği gibi, fesih bildiriminde fesih gerekçelerinden birini belirtmelidir:

1. kiracı iyi bir kiracı gibi davranmamış
2. sabit bir süre için kirayla ilgilidir
3. ev sahibinin acilen kendi kullanımı için kiraya ihtiyacı var
4. kiracı yeni bir kira sözleşmesi yapmak için makul bir teklifi kabul etmez
5. ev sahibi, kiralanan üzerinde geçerli bir imar planına göre arazi kullanımı gerçekleştirmek istiyor
6. Kira sözleşmesinin sona ermesinde ev sahibinin menfaatleri, kira sözleşmesinin devamında kiracının menfaatlerinden daha ağır basar (ev sahibi kira sözleşmesi durumunda)

• kira sözleşmesi, yalnızca Hollanda Medeni Kanunu'nun 7: 274. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen gerekçelerle bir hakim tarafından feshedilebilir.; Yukarıda belirtilen gerekçeler kapsamlıdır: yani mahkemelerde yasal işlem yapılırsa, kira sözleşmesinin başka gerekçelerle feshi mümkün değildir. Yukarıda belirtilen gerekçelerden biri ortaya çıkarsa, mahkeme ayrıca kiracının fesih talebini de kabul etmelidir. Bu durumda, bu nedenle (daha fazla) çıkarların tartılmasına yer yoktur. Ancak, acil kişisel kullanım için fesih gerekçesiyle ilgili olarak bu noktada bir istisna geçerlidir. İddiaya izin verildiğinde, mahkeme tahliye zamanını da belirleyecektir. Ancak, ev sahibinin fesih talebinin reddedilmesi halinde, ilgili kira üç yıl süreyle kendisi tarafından tekrar feshedilemez.

Kiralama Piyasası Hareket Yasası

Önceleri, kira koruması uygulamada çok fazla eleştiriye maruz kalıyordu: kira koruması çok ileri gidecekti ve kira koruması çok katı olmasaydı evi kiralamak isteyen daha fazla ev sahibi var. Kanun koyucu bu eleştiriye duyarlı olduğunu kanıtladı. Bu nedenle kanun koyucu, bu kanunu 1 Temmuz 2016 tarihinden itibaren Kira Piyasası Devir Yasası olarak yürürlüğe koymayı seçmiştir. Bu yeni yasa ile kiracının korunması daha az katı hale geldi. Bu yasa bağlamında, bunlar en önemli değişikliklerdir:

• iki yıl veya daha kısa bağımsız yaşam alanlarına ilişkin kira sözleşmelerinde ve beş yıl veya daha kısa süreli bağımsız olmayan yaşam alanlarına ilişkin kira sözleşmelerinde, ev sahibinin kira koruması olmadan kiralaması mümkün hale getirilmiştir. Bu, kira sözleşmesinin kararlaştırılan süreden sonra kanun gereği sona erdiği ve ev sahibi tarafından daha önce olduğu gibi feshedilmesine gerek olmadığı anlamına gelir.
• hedef grup sözleşmelerinin getirilmesiyle, ev sahibinin öğrenciler gibi belirli bir hedef gruba yönelik konutlara ilişkin kira sözleşmesini feshetmesi de kolaylaştırılmıştır. Kiracı artık belirli bir hedef gruba ait değilse ve örneğin artık bir öğrenci olarak kabul edilemiyorsa, ev sahibi acil kişisel kullanım nedeniyle fesih işlemine daha kolay ve daha hızlı bir şekilde devam edebilecektir.

Kiracı mısınız ve hangi kira korumasına uygun olduğunuzu bilmek ister misiniz? Kira sözleşmesini feshetmek isteyen bir ev sahibi misiniz? Veya bu blogla ilgili başka sorularınız mı var? Sonra iletişim Law & More. Avukatlarımız kiralama hukuku konusunda uzmandır ve size tavsiyelerde bulunmaktan mutluluk duyar. Ayrıca, kira anlaşmazlığınızın yasal işlemlere yol açması durumunda size yasal olarak yardımcı olabilirler.