Her kiracının iki önemli hakkı vardır: yaşamdan yararlanma hakkı ve kira koruma hakkı. Kiracının ilk hakkı ile bağlantılı olarak tartıştığımız yer ev sahibinin yükümlülüklerikiracının ikinci hakkı ayrı bir blogda geldi kira koruması. Bu nedenle, bu blogda başka ilginç bir soru tartışılacak: kiracının başka hangi hakları var? Yaşamdan yararlanma hakkı ve kira koruma hakkı, kiracının ev sahibine karşı sahip olduğu tek hak değildir. Örneğin, kiracı, mülkün devri bağlamında kira ve kiraya vermeyi kesmeyen bir dizi hakka da sahiptir. Her iki hak da bu blogda art arda tartışılmaktadır.
Mülkün devri kirayı aşmaz
Hollanda Medeni Kanununun konut ve ticari alan kiracıları için geçerli olan 1: 7. Maddesinin 226. paragrafı aşağıdakileri belirtir:
"Kira sözleşmesinin ilgili olduğu mülkün (…) ev sahibi tarafından devri, ev sahibinin hak ve yükümlülüklerini kira sözleşmesinden devralana devreder".
Kiracı için bu madde her şeyden önce, kiralanan mülkün mülkiyetinin örneğin ev sahibi tarafından başka birine satılması yoluyla devredilmesinin kira sözleşmesini sona erdirmediği anlamına gelir. Buna ek olarak, kiracı, artık bu yasal halef ev sahibinin haklarını ve yükümlülüklerini üstlendiğinden, ev sahibinin yasal halefine karşı talepte bulunabilir. Kiracının tam olarak hangi taleplere sahip olduğu sorusu için, önce ev sahibinin hangi hak ve yükümlülüklerinin yasal halefine geçtiğini belirlemek önemlidir. Medeni Kanunun 3: 7. maddesinin 226. fıkrasına göre, bunlar özellikle kiracı tarafından ödenmek üzere kiralanan mülkün kullanımı ile doğrudan ilgili olan ev sahibinin hak ve yükümlülükleridir, yani kira. Bu, kiracının ev sahibinin yasal halefine karşı yapabileceği iddiaların ilke olarak en önemli iki hakkıyla ilgili olduğu anlamına gelir: yaşama hakkından yararlanma ve kira koruma hakkı.
Bununla birlikte, çoğu zaman, kiracı ve ev sahibi, kira sözleşmesinde diğer içerik açısından başka sözleşmeler de yapar ve bunları maddelere kaydeder. Yaygın bir örnek, kiracının rüçhan hakkına ilişkin bir maddedir. Kiracıya teslim etme hakkı vermese de, ev sahibinin teklif etme yükümlülüğünü ima eder: ev sahibi, kiralanan mülkü başka bir yasal halefine satılmadan önce kiracıya satış için teklif etmelidir. Bir sonraki ev sahibi de bu madde ile kiracıya bağlı olacak mı? İçtihat hukuku açısından durum böyle değil. Bu, kiracının rüçhan hakkının doğrudan kira ile ilgili olmamasını, böylece kiralanan mülkün satın alma hakkına ilişkin hüküm ev sahibinin yasal halefine geçmemesini sağlar. Bu, yalnızca kiracıdan bir satın alma opsiyonuyla ilgiliyse ve ev sahibine periyodik olarak ödenecek miktar, nihai iktisap için bir tazminat unsuru içeriyorsa farklıdır.
Devir
Ayrıca Medeni Kanunun 7: 227. maddesi kiracının haklarıyla ilgili olarak şunları belirtmektedir:
"Kiracı, kiraya verenin diğer kişinin kullanımına makul itirazları olacağını varsaymak zorunda kalmadıkça, kullanımda olan mülkü kısmen veya tamamen başka birine verme yetkisine sahiptir."
Genel olarak, bu maddeden, kiracının kiralanan mülkün tamamını veya bir kısmını başka bir kişiye devretme hakkına sahip olduğu açıktır. Medeni Kanunun 7: 227. maddesinin ikinci kısmı göz önüne alındığında, kiracı, ev sahibinin buna itiraz edeceğinden şüphelenmek için sebepleri varsa, alt kiraya devam edemez. Bazı durumlarda, ev sahibinin itirazı açıktır, örneğin kira sözleşmesine bir kira yasağı dahil edilmişse. Bu durumda, kiracı tarafından kiraya verilmesine izin verilmez. Kiracı bunu yine de yaparsa, karşılığında bir ceza olabilir. Bu para cezası, daha sonra kira sözleşmesindeki devir yasağına bağlanmalı ve maksimum bir tutara bağlanmalıdır. Örneğin, bir Air B & B'den bir odanın kiralanması bu şekilde kira kontratında yasaklanabilir, ki bu genellikle böyle olur.
Bu bağlamda Medeni Kanun'un 7: 244. maddesi, yaşam alanı kiracısının tüm yaşam alanını kiraya vermesine izin verilmediğini belirten yaşam alanı kiralanması için de önemlidir. Bu, oda gibi bir yaşam alanının bir kısmı için geçerli değildir. Başka bir deyişle, kiracı ilke olarak bir yaşam alanını kısmen başkasına devretmekte özgürdür. Prensip olarak, kiracının ayrıca kiralanan mülkte kalma hakkı vardır. Bu, kiracının kiralanan mülkü kendisinin boşaltması gerektiğinde de geçerlidir. Sonuçta, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7: 269. Ancak, bu makalenin amaçları için aşağıdaki koşulların karşılanması gerekir:
- Bağımsız yaşam alanı. Başka bir deyişle, mutfak ve banyo gibi kendi erişimi ve kendine ait temel olanaklara sahip bir yaşam alanı. Sadece bir oda bu nedenle bağımsız bir yaşam alanı olarak görülmez.
- Alt kira sözleşmesi. Medeni Kanun Madde 7: 201'de açıklanan kira sözleşmesi gerekliliklerini karşılayan kiracı ve alt kiracı arasında bir anlaşma olması.
- Kira sözleşmesi yaşam alanı kiralamasına ilişkindir. Diğer bir deyişle, kiracı ile ev sahibi arasındaki ana kira sözleşmesi, yasal yaşam alanı hükümlerinin uygulandığı yerin kirası ve kirası ile ilgili olmalıdır.
Yukarıdaki hükümlere uyulmaması durumunda, kiracı ile ev sahibi arasındaki ana kira sözleşmesi feshedildikten sonra, kiracı, ev sahibinden kiralanan mülkte kalma hakkını talep etme hakkına veya hakkına sahip değildir. onun için kaçınılmaz. Kiralayan, koşulları karşılıyorsa, ev sahibinin kiraya vermenin sona ermesi ve kiranın tahliyesi için altı ay sonra kiraya verene karşı dava başlatabileceği gerçeğini dikkate almalıdır.
Yaşam alanı gibi ticari alan da kiracı tarafından kiralanabilir. Ancak bu durumda, kiracı bunu yapmaya yetkili değilse veya kiralanan mülkü boşaltmak zorunda kalırsa, kiracı ev sahibiyle nasıl ilişki kurar? 2003 için açık bir ayrım vardı: ev sahibinin alt kiracıyla hiçbir ilgisi yoktu, çünkü kiracının sadece kiracı ile yasal bir ilişkisi vardı. Sonuç olarak, alt kiracının da hiçbir hakkı yoktu ve dolayısıyla ev sahibine karşı bir hak talebinde bulundu. O zamandan beri, yasa bu noktada değişti ve kiracı ile ev sahibi arasındaki ana kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda, kiracının, örneğin, müteahhit ile davaya katılarak, kiracının çıkarlarını ve konumunu gözetmesi gerektiğini şart koşuyor kiraya veren. Ancak davadan sonra ana kira sözleşmesi hala feshedilirse, alt kiracının hakları da sona erecektir.
Kiracı mısınız ve bu blogla ilgili sorularınız mı var? Sonra iletişim Law & More. Avukatlarımız, kira hukuku alanında uzmandır ve size tavsiyelerde bulunmaktan mutluluk duyar. Ayrıca, kira anlaşmazlığınızın yasal işlemlerle sonuçlanması durumunda size yasal olarak yardımcı olabilirler.