Bütün dünya şu anda hayal bile edilemeyecek bir kriz yaşıyor. Bu, hükümetlerin olağanüstü önlemler almaları gerektiği anlamına geliyor. Bu durumun yol açtığı ve yol açmaya devam edeceği zarar çok büyük olabilir. Gerçek şu ki, hiç kimse krizin ölçeğini veya ne kadar süreceğini değerlendirecek durumda değil. Durum ne olursa olsun, işyeri kiralamaları hala yürürlüktedir. Bu birkaç soruyu gündeme getiriyor. Bu yazıda, işyeri kiracıları veya ev sahipleri ile ortaya çıkabilecek birkaç soruyu cevaplamak istiyoruz.
Kira ödemesi
Kirayı hala ödemek zorunda mısın? Bu sorunun cevabı davanın koşullarına bağlıdır. Her durumda, iki durum ayırt edilmelidir. Birincisi, artık restoran ve kafe gibi iş amaçlı kullanılamayacak işyerleri. İkincisi, hala açık olabilecek ancak kapılarını kendileri kapatmayı seçen dükkanlar var.
Kiracı, kira sözleşmesine istinaden kira ödemekle yükümlüdür. Bu olmazsa, bu bir sözleşme ihlalidir. Şimdi soru ortaya çıkıyor, mücbir sebep olabilir mi? Kira sözleşmesinde mücbir sebeplerin uygulanabileceği şartlar ile ilgili anlaşmalar olabilir. Aksi takdirde yasa geçerlidir. Yasa, kiracının uygunsuzluktan sorumlu tutulamaması durumunda mücbir sebep olduğunu belirtir; başka bir deyişle kirayı ödeyememesi kiracının hatası değildir. Koronavirüs nedeniyle yükümlülüklerin yerine getirilmemesinin mücbir sebeple sonuçlanıp sonuçlanmayacağı belirsiz. Bunun emsali olmadığından, bu durumda sonucun ne olacağına karar vermek zordur. Bununla birlikte, rol oynayan şey, bu tür bir kiralama ilişkisinde sıkça kullanılan ROZ (Emlak Konseyi) sözleşmesidir. Bu sözleşmede, standart olarak kira indirimi talebi hariç tutulmuştur. Soru, bir ev sahibinin mevcut durumda bu bakış açısını makul bir şekilde koruyup koruyamayacağıdır.
Kiracı dükkanını kapatmayı seçerse, durum farklı olacaktır. Bununla birlikte, şu anda bunu yapma zorunluluğu yoktur, gerçek şu ki daha az ziyaretçi ve dolayısıyla daha az kar vardır. Soru, durumun tamamen kiracıya ait olup olmayacağıdır. Bu soruya net bir cevap vermek mümkün değildir, çünkü her durum farklıdır. Bu durum her durum için ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Beklenmedik durumlar
Hem kiracı hem de ev sahibi öngörülemeyen koşulları çağırabilir. Genel olarak, ekonomik kriz, girişimci adına sorumludur, ancak çoğu durumda bu, korona krizi nedeniyle farklı olabilir. Hükümet tarafından uygulanan önlemler de dikkate alınabilir. Öngörülemeyen koşullara dayalı bir talep, kiralamanın mahkeme tarafından değiştirilmesini veya iptal edilmesini sağlar. Bu, kiracı artık sözleşmenin devamını makul bir şekilde tutamazsa mümkündür. Parlamento tarihine göre, bir hakimin bu konuda kısıtlayıcı davranması gerekmektedir. Artık mahkemelerin de kapalı olduğu bir durumdayız: bu nedenle hızlı bir şekilde bir karar almak kolay olmayacak.
Kiralanan mülkte eksiklik
Kiracı, eksiklik durumunda kirada bir azalma veya tazminat talep edebilir. Mülk veya herhangi bir diğer koşuldaki bir eksiklik, kira sözleşmesinin başlangıcında kiracıdan kira alma hakkına sahip olmamakla sonuçlanır. Örneğin, bir eksiklik olabilir: inşaat hataları, sızan bir çatı, küf ve acil durum çıkışının olmaması nedeniyle bir kullanım izni alamama. Mahkemeler genellikle ev sahibinin hesabında olması gereken bir durum olduğuna karar vermeye hevesli değildir. Her halükarda, bir kamuoyunun yokluğundan kaynaklanan kötü iş, ev sahibine suçlanması gereken bir durum değildir. Bu girişimcilik riskinin bir parçasıdır. Ayrıca bir rol oynayan şey, çoğu durumda kiralanan mülkün hala kullanılabilmesidir. Bu nedenle, daha fazla restoran, alternatif olarak yemek teslim ediyor ya da alıyor.
Sömürü yükümlülüğü
İş yeri kiralamalarının çoğu bir işletme yükümlülüğü içerir. Bu, kiracının kiralanan işyerini kullanması gerektiği anlamına gelir. Özel durumlarda, istismar yükümlülüğü kanundan kaynaklanabilir, ancak bu her zaman böyle değildir. Neredeyse tüm ev sahipleri ve ofis binaları ROZ modellerini kullanıyor. ROZ modelleriyle ilgili genel hükümler, kiracının kiraladığı alanı “etkin, eksiksiz, uygun ve kişisel olarak” kullanacağını belirtir. Bu, kiracının bir işletme yükümlülüğüne tabi olduğu anlamına gelir.
Şimdiye kadar, Hollanda'da bir alışveriş merkezinin veya ofis alanının kapatılması yönünde herhangi bir genel hükümet önlemi bulunmamaktadır. Ancak hükümet, tüm okulların, yeme ve içme işletmelerinin, spor ve fitness kulüplerinin, saunaların, seks kulüplerinin ve kafelerinin bir sonraki duyuruya kadar ülke çapında kapalı kalması gerektiğini duyurdu. Bir kiracı, hükümetin kiralanan mülkü kapatma emri ile yükümlü ise, kiracı bundan sorumlu olmayacaktır. Bu, mevcut ulusal duruma göre kiracının sorumlu tutulmaması gereken bir durumdur. Genel hükümler uyarınca, kiracı hükümetin talimatlarına uymakla da yükümlüdür. Bir işveren olarak, aynı zamanda güvenli bir çalışma ortamı sağlamakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, çalışanları koronavirüsün kontaminasyon riskine maruz bırakmamaktan kaynaklanmaktadır. Bu koşullar altında, ev sahibi kiracıyı çalışmaya zorlayamaz.
Personel ve / veya müşterilerin sağlık hizmetleri nedeniyle, kiracıların, hükümet tarafından talimatı verilmemiş olsalar bile, kiralanan mülkleri gönüllü olarak kapatmayı seçtiklerini görüyoruz. Mevcut koşullar altında, ev sahiplerinin yükümlülüğün yerine getirilmesi, para cezalarının ödenmesi veya tazminat tazminatı için bir talepte bulunamayacağına inanıyoruz. Rasyonellik ve adalet ve kiracıya verilen zararı mümkün olduğunca sınırlama yükümlülüğüne dayanarak, bir ev sahibinin (geçici) bir kapatmaya itiraz edeceğini hayal etmekte zorlanıyoruz.
Kiralanan mülkün farklı kullanımı
Yiyecek ve içecek işletmeleri şu anda kapalıdır. Bununla birlikte, yine de yiyecek alıp teslim etmesine izin verilir. Ancak, bir kira sözleşmesi çoğu zaman katı bir amaç politikası sağlar; bir restorandan yemek almayı farklı kılan şey. Sonuç olarak, kiracı, kira sözleşmesine aykırı hareket edebilir ve - muhtemelen - para cezalarını kaybedebilir.
Mevcut durumda, herkesin verdiği zararı olabildiğince sınırlama görevi vardır. Kiracı teslim alma / teslim etme işlevine geçerek uyum sağlar. Bu koşullar altında, bunun akdi amaçlara aykırı olduğu yönündeki görüşü savunmak her mantıklı olarak zordur. Aslında, kiracı kirayı ödeyebilmek için işini yürütmek için elinden gelen her şeyi yapmazsa, bir ev sahibinin kiracı hakkında bir talebi olması daha olasıdır.
Sonuç
Başka bir deyişle, herkes hasarlarını mümkün olduğunca sınırlamakla yükümlüdür. Hükümet zaten girişimcilere yardımcı olmak ve finansal baskılarını azaltmak için geniş kapsamlı önlemler açıkladı. Bu önlemlerin olanaklarının kullanılması tavsiye edilir. Bir kiracı bunu reddederse, kayıpları ev sahibine aktarmak zor olabilir. Bu durum tersi için de geçerlidir. Bu arada, politikacılar ev sahiplerini de önümüzdeki dönemde rantı denetlemeye çağırdılar, böylece risk paylaşıldı.
Kiracı ve ev sahibinin birbirleriyle sözleşmeye dayalı bir ilişkisi olmasına ve "anlaşma anlaşmadır" ilkesinin olmasına rağmen. Birbirimizle konuşmanızı ve olasılıklara bakmanızı öneririz. Kiracı ve ev sahibi bu istisnai zamanlarda birbirleriyle görüşebilir. Kiracının kapatmadan dolayı geliri kalmazken, ev sahibinin masrafları da devam ediyor. Her iki işletmenin de ayakta kalması ve bu krizi aşması herkesin yararınadır. Bu şekilde, kiracı ve ev sahibi, kiranın geçici olarak kısmen ödeneceğini ve iş yeri yeniden açıldığında açığın kapatılacağını kabul edebilir. Mümkün olduğunca birbirimize yardım etmeliyiz ve ayrıca ev sahipleri iflas eden kiracılardan yararlanmıyor. Sonuçta, bu zamanlarda yeni bir kiracı kolayca bulunmaz. Hangi seçimi yaparsanız yapın, aceleci kararlar vermeyin ve olasılıklar konusunda size tavsiyelerde bulunalım.
İletişim
Mevcut durum çok tahmin edilemez olduğundan, bunun sizin için birçok soru doğurabileceğini hayal edebiliriz. Gelişmeleri yakından takip ediyoruz ve sizi en son durumdan haberdar etmekten mutluluk duyuyoruz. Bu makale hakkında herhangi bir sorunuz varsa, lütfen avukatlarla iletişime geçmekten çekinmeyin. Law & More.